Exención por reinversión en vivienda habitual

Febrero 2019

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se prevén una serie ayudas tributarias por la cuales el legislador por índole social, económico o de género ha pretendido neutralizar cualquier impacto tributario en determinados hechos imponibles del impuesto. Una de ellas es la exclusión de gravamen en la posible ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente.

En este post nos centraremos en analizar uno de los controvertidos requisitos que prevé el artículo 38 de la Ley 35/2006 de 28 de noviembre para exonerar la mencionada plusvalía, el momento temporal en el que se entiende producida la reinversión. Momento que, en determinadas situaciones, puede ser de difícil determinación cuando se adquiere el derecho de un inmueble con una indeterminada fecha de entrega (por ejemplo la compra sobre plano).

Mientras que la Administración Tributaria mantiene como criterio el momento de la adquisición jurídica, es decir, la fecha de inscripción de la escritura o declaración de obra nueva, muchos expertos del sector así como algunos tribunales consideran éste un criterio demasiado restrictivo. Más considerando el principio que persigue esta medida tributaria, que no es otro que facilitar a los españoles el derecho constitucional del acceso a un vivienda.

 

Esta adquisición jurídica, de acuerdo con el criterio que reitera la Dirección General de Tributos (DGT) en su consulta V0305-18 se realiza:

“En los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, que en el caso de inmuebles puede realizarse de múltiples formas: puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

En los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poder acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición.”

Por otro lado, los Tribunales han venido interpretando el requisito desde una perspectiva más razonable. Por ejemplo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana viene entendiendo que lo determinante a la hora de aplicar la exención de la plusvalía es que se haya satisfecho (reinvertido) el importe total obtenido en la venta en un plazo no superar a dos años desde la transmisión, aunque todavía no exista el título (escritura pública) de adquisición o de declaración de obra nueva.

Como veis, este no es un tema nada pacífico y, en primera instancia, la Administración parece claramente contraria a aceptar la exoneración. Por el momento, deberemos esperar a un pronunciamiento del más Alto Tribunal (Tribunal Supremo) para conocer un criterio esperemos vinculante y favorable para que los contribuyentes con retrasos inesperados en la construcción no se vean privados de aplicar la mencionada exoneración patrimonial.

 

Oriol Olivares

TF Assessors