Marzo 2018
El gran dolor de cabeza para muchos propietarios es la gestión del cobro del alquiler de los inmuebles. Y no sólo por el tema económico, sino también por las implicaciones que, en el caso de insolvencia, también tienen en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Poniéndonos en la piel del arrendador, persona física, sin personal ni local afecto para la gestión y administración de los inmuebles arrendados, tenemos que tener en cuenta que las rentas periódicas exigibles tendrán la consideración de rendimiento del capital inmobiliario en la base imponible general del IRPF. Y esto es así porqué para que sean consideradas como rendimiento de actividades económicas, es requisito indispensable disponer de, como mínimo, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 LIRPF 35/06).
Bien, considerando que contractualmente es exigible una cantidad determinada, a efectos de considerar su integración en la base imponible del Impuesto deberá atenerse al periodo impositivo en el cual sean exigibles (art. 14.1.a) LIRPF). Todo ello aunque las mensualidades se hayan o no satisfecho por parte del arrendatario.
¿Cómo y cuándo el arrendador puede recuperar las rentas exigibles declaradas e incobradas?
Partiendo de que el rendimiento íntegro de los rendimientos del capital mobiliario se determinan por la suma de:
(+) Todos los conceptos que deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario (excluido el IVA)
(-) Todos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento o renta.
en el apartado “gastos necesarios” del Reglamento del IRPF art 13 RD 49/2007, se contemplan, entre otros gastos necesarios, los famosos y compensatorios saldos de dudoso cobro. Estos “saldos” son aquellos que cumplen con alguno de los siguientes requisitos:
– Proceden de un deudor en situación de concurso.
– Entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el propietario y el de la finalización del periodo impositivo (en general a 31/12) hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación de crédito.
Es decir, el propietario deberá seguir integrando en la base imponible las mensualidades contractualmente previstas en tanto continúe vigente el contrato de arrendamiento. Únicamente podrá considerar como gasto para la determinación del rendimiento neto aquellos saldos de dudoso cobro que hayan superado desde su exigibilidad a 31/12 más de 6 meses.
Oriol Olivares
TF Assessors
