Septiembre 2023
El hecho de disponer de bienes inmuebles en España implica una serie de implicaciones fiscales que los propietarios deben tener en consideración a la hora de prever sus obligaciones e implicaciones tributarias y económicas presentes y futuras. Aunque si éstos bienes son arrendados, como veremos a continuación, en determinados impuestos puede verse reducido sustancialmente el efecto económico:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):
- Rendimientos del capital inmobiliario: Los ingresos que se obtienen por el alquiler de los bienes inmuebles se consideran rendimientos del capital inmobiliario. En este caso, además podrán deducirse todos los gastos correlacionados con el alquiler. Importante analizar las reducciones previstas para el próximo ejercicio 2024 en función del importe del alquiler, zona geográfica del inmueble y la condición del arrendatario. Tales rendimientos se integrarán en la base imponible general del Impuesto.
- Imputación de renta por capital inmobiliario: Éste caso se da cuando el propietario no lo tiene arrendado ni afecto a una actividad económica, sino que lo destina para su uso y disfrute. No será deducible ningún gasto y se deberá declarar una renta equivalente al importe resultante de multiplicar por un coeficiente (1,1% o 2%) al valor catastral del mismo.
- Inmuebles afectos a actividades económicas: Cuando un bien inmueble es explotado por su titular dentro de una actividad económica, no se produce ningún rendimiento o renta imputable.
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP):
- La titularidad de bienes inmuebles estan sujetos al IP siempre y cuando se supere un determinado umbral económico.
- Si el bien inmueble está afecto a una actividad económica, estará sujeto pero exento.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):
- Si se alquila un local comercial o un garaje, deberá repercutirse un IVA del 21%. En cambio, como norma general, los inmuebles destinados a vivienda habitual están exentos de IVA.
- Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: (IIVTNU)
- Cuando se transmite una propiedad, salvo determinadas excepciones, se devenga el IIVTNU, también conocido popularmente como plusvalía municipal, exigible por el correspondiente Ayuntamiento en el que se localicen los inmuebles.
- Declaración de bienes en el extranjero:
- Si eres residente fiscal en España y posees propiedades en el extranjero, éstos deben ser declarados en el Modelo 720.
Cuando un inmueble se hereda, también se dan determinadas implicaciones fiscales específicas que deben tenerse en consideración para así planificar y evitar sobreimposiciones. Las principales son las siguientes:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD):
- El ISD es un impuesto que grava las herencias y donaciones. La cantidad resultante del impuesto dependerá del valor real del inmueble, su uso y la relación de parentesco con el fallecido o donante.
- Existen deducciones y bonificaciones autonómicas que pueden reducir la carga fiscal, y en algunos casos, el impuesto puede ser reducido o incluso exonerado si el heredero es un familiar directo y el valor del inmueble heredado no supera ciertos límites establecidos por la Comunidad Autónoma correspondiente.
- Si el/los inmuebles están arrendados y se considera que se realiza una actividad económica, se podrá aplicar una interesante reducción bajo el cumplimiento de determinados requisitos.
- Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU):
- En el momento de la herencia, es importante calcular la plusvalía municipal que se devenga. Este impuesto se calcula según el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana desde la fecha de adquisición del fallecido hasta la fecha de la herencia.
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP):
- Después de heredar un inmueble, el valor de éste se incluirá en el patrimonio de los herederos y, por lo tanto, estará sujeto al Impuesto si se superan determinados límites establecidos por la Comunidad Autónoma correspondiente. Si este inmueble sigue estando afecto a una actividad económica, el inmueble se encontrará sujeto pero exento de tributación.
- Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas (IRPF):
- El inmueble heredado afectará a la declaración de la Renta del heredero. Y muchas veces se cae en el error de declarar el menor valor posible a efectos de salvar la tributación global de la herencia. No obstante, cuando se decida venderlo en un futuro, se deberá declarar la ganancia o pérdida patrimonial resultante según la diferencia del valor declarado en la herencia y el valor de mercado, normalmente a un tipo impositivo mucho mayor que el tipo impositivo efectivamente satisfecho en el momento de heredarlo.
Como en todos los asuntos de índole económico y tributario, nuestra recomendación es realizar, en la medida de lo posible, una buena planificación previa para conocer las distintas consecuencias e implicaciones para todas las partes implicadas.
Oriol Olivares
TF Assessors
